Diyarbakır’da kentsel dönüşüm çıkmazına “yerinde çözüm” önerisi

FETTULLAH ÇELİK/YENİGÜN HABER

Diyarbakır’da kentsel dönüşüm ve deprem riski, kent gündeminin önemli başlıkları arasında yer alıyor. Özellikle yapı stokunun yenilenmesi gereken bölgelerde, güvenli konut ihtiyacının yanı sıra vatandaşların yaşadıkları mahallelerden ayrılmadan dönüşüme katılabilmesi de tartışılıyor.

Emlak uzmanı Mehmet Salim Oğul, bu sorunlara çözüm olarak “yerinde dönüşüm” adını verdiği bir model öneriyor. Oğul’un yaklaşımı, mevcut dönüşüm uygulamalarında gündeme gelen taşınma ve borçlandırma süreçleri yerine, inşaatın finansmanının artırılmış imar hakları ve müteahhitlerle yapılacak kat karşılığı anlaşmalar üzerinden sağlanmasına dayanıyor.

Mevcut modelin sosyal ve ekonomik maliyeti

Oğul, mevcut dönüşüm yaklaşımının vatandaşların yaşadıkları çevreden uzaklaşmasına ve yeni konutlar için uzun vadeli ödeme yükümlülükleri üstlenmesine yol açabildiğini savunuyor.

Bağlar’daki bazı riskli alanlardan Oğlaklı gibi yeni yerleşim bölgelerine taşınma seçeneğini örnek gösteren Oğul, bu tür uygulamaların yalnızca konut değişikliği anlamına gelmediğine dikkat çekiyor.

Oğul’a göre mahalle bağlarının, komşuluk ilişkilerinin ve iş yerlerine yakınlığın kaybedilmesi, dönüşüm projelerine yönelik toplumsal itirazları artırabiliyor. Bu durumun projelerin ilerlemesini zorlaştırabileceğini belirten Oğul, mevcut yaklaşımın kamu kaynakları açısından da önemli maliyetler doğurduğunu ifade ediyor.

Önerilen model: Finansman artırılmış imar haklarından

Mehmet Salim Oğul’un önerdiği modelin merkezinde, riskli alanlarda imar haklarının yeniden düzenlenmesi bulunuyor.

Model kapsamında, ilgili kamu kurumlarının gerekli planlama ve mevzuat koşullarını karşılaması halinde emsal değerlerinin ve kat yüksekliklerinin artırılması öngörülüyor. Böylece mevcut parsellerde daha fazla bağımsız bölüm veya ticari alan üretilebileceği, bu ilave alanların da inşaat maliyetlerini karşılamak üzere müteahhitlere ayrılabileceği belirtiliyor.

Öneriye göre müteahhit, kendisine düşen daire veya iş yerlerini satarak projenin finansmanını sağlayacak. Böylece dönüşümün kamu bütçesinden doğrudan finansman sağlanmadan, özel sektörün kaynaklarıyla gerçekleştirilmesi hedefleniyor.

Ancak bu modelin finansal açıdan sürdürülebilirliği; arsa değerlerine, inşaat maliyetlerine, satış fiyatlarına, projede üretilebilecek bağımsız bölüm sayısına ve müteahhit payına bağlı olacak. İlave imar hakkının her bölgede aynı ekonomik sonucu sağlayacağı ise varsayılamaz.

Vatandaşlara borçsuz konut, esnafa iş yeri hedefi

Oğul’un önerisinde öne çıkan başlıklardan biri, hak sahiplerinin yaşadıkları mahallelerde kalması.

Modelin uygulanması halinde mevcut hak sahiplerine yenilenmiş ve güvenli konutların ek ödeme ya da uzun vadeli borçlandırma olmadan teslim edilmesi amaçlanıyor. Bölgedeki ticari hayatın korunması için mevcut esnafın da yeni projelerde iş yeri sahibi olması öneriliyor.

Oğul, bu yaklaşımın hem vatandaşların dönüşüme katılımını kolaylaştıracağını hem de mahallelerdeki sosyal ve ekonomik ilişkilerin korunmasına katkı sağlayacağını savunuyor.

Bununla birlikte, hak sahiplerine borçsuz konut teslim edilmesi için mevcut taşınmazların değerinin, yeni konutların maliyetinin ve müteahhide bırakılacak bağımsız bölümlerin gelirinin birlikte hesaplanması gerekiyor. Projenin bu kalemler arasında yeterli finansal dengeyi sağlayıp sağlayamayacağı, modelin uygulanabilirliği açısından belirleyici olacak.

Kamu kurumlarının rolü ne olacak?

Önerilen sistemde devletten doğrudan inşaat finansmanı talep edilmiyor. Kamu kurumlarının temel rolünün imar planlarını düzenlemek, gerekli izinleri sağlamak ve altyapıyı güçlendirmek olması öngörülüyor.

Ancak emsal ve kat yüksekliği artışlarının kent planlaması, altyapı kapasitesi, ulaşım, sosyal donatı alanları ve afet güvenliği üzerindeki etkilerinin değerlendirilmesi gerekiyor. Ayrıca her parselde aynı ölçüde imar artışı yapılmasının mümkün olup olmadığı, yürürlükteki planlama kararlarına ve ilgili mevzuata bağlı.

Deprem güvenliği açısından da yalnızca daha fazla konut üretmek yeterli değil. Yeni yapıların yürürlükteki deprem yönetmeliğine uygun inşa edilmesi, zemin koşullarının değerlendirilmesi ve gerekli teknik denetimlerin yapılması gerekiyor.

“Sıfır kamu maliyeti” mümkün mü?

Oğul, önerdiği modelin kamu bütçesine ek finansman yükü getirmeden uygulanabileceğini savunuyor. Ancak kamuya ait altyapının güçlendirilmesi, planlama ve denetim faaliyetleri ile olası kamusal hizmet ihtiyaçları da dikkate alındığında, modelin tüm kamu maliyetlerini ortadan kaldırıp kaldırmayacağı ayrıca incelenmeli.

Benzer şekilde, her hak sahibine yeni konutun bedelsiz teslim edilmesi ve müteahhidin maliyetlerini satış gelirleriyle karşılayarak kâr elde etmesi, projenin ekonomik fizibilitesine bağlı.

Bu nedenle önerinin somut bir pilot bölgede; mevcut hak sahiplerinin sayısı, parsel büyüklükleri, yapılaşma koşulları, tahmini inşaat giderleri ve satış gelirleri üzerinden modellenmesi, uygulanabilirliğinin değerlendirilmesine yardımcı olabilir.

Diyarbakır için alternatif bir dönüşüm tartışması

Mehmet Salim Oğul’un önerisi, kentsel dönüşümde vatandaşların yerinde kalmasını ve borçlandırılmadan yeni konutlara kavuşmasını temel alan alternatif bir yaklaşım ortaya koyuyor.

Modelin hayata geçirilmesi halinde mülkiyet haklarının korunması, hak sahipleri arasında uzlaşmanın sağlanması, esnafın ticari faaliyetlerinin devam ettirilmesi ve yapı güvenliğinin garanti altına alınması gibi konuların birlikte ele alınması gerekecek.

Diyarbakır’da deprem riskine karşı yapı stokunun yenilenmesi ihtiyacı sürerken, yerinde dönüşüm önerisinin somut veriler, teknik incelemeler ve hukuki değerlendirmelerle desteklenmesi, kamuoyundaki tartışmanın önemli bir parçasını oluşturabilir.