Yüksek enflasyon ve buna bağlı konut fiyatlarında yaşanan sert artış, yüksek kredi faizleri, yatırım geri dönüş sürelerinin uzaması ve konut sektörüne yönelik hukuki düzenlemelerin yarattığı tedirginlik, konutun geleneksel yatırım aracı olduğu Türkiye'de yatırımcı tercihlerini değiştirdi.
Konut satışları aylık bazda son 10 yılın en düşük seviyelerine gerilerken, konut yatırımcısı başta Karadağ, İspanya, Dubai ve Londra olmak üzere yurt dışına yöneldi. Türkiye'de yerleşik kişilerin geçen yıl 2.1 milyar dolar olan yurt dışındaki gayrimenkul yatırımlarının bu yıl 3-4 milyar dolar seviyesinde gerçekleşmesi beklenirken; Türk yatırımcıların yurtdışı emlak piyasasına ilgisini gören Türk inşaat ve gayrimenkul firmaları da bu fırsatı değerlendirmek için rotayı yurt dışına kırdı.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, özellikle İspanya, Karadağ ve KKTC'ye yönelen Türk inşaat şirketlerinin yurt dışı yatırımları ilk 5 ayda yüzde 400'den fazla artış kaydetti.
Türkiye'de konut yatırımının cazibesini kaybetmesiyle yurtdışına yönelenlerden biri de İstanbul'daki evini satarak Londra'da konut alan 56 yaşındaki Tolga.
AMAÇ DÖVİZ GELİRİ ELDE ETMEK
Enerji sektöründe çalışan ve soyadının kullanılmasını istemeyen Tolga, bu yolla hem yatırımlarını çeşitlendirmeyi hem de döviz cinsi gelir elde etmeyi amaçladığını belirterek, "Türkiye'de konut fiyatları çok yüksek ama kira gelirleri yatırım aracı olarak ev sahibi olmak isteyenler için düşük kalıyor. Türkiye'de bir evi kiraya verdiğinizde yatırımın dönüşü 30 sene gibi bir yere gelmiş. Londra'da bu yaklaşık 15-20 sene civarında" dedi ve ekledi:
"Bir de kurallar orada kesin ve net. Türkiye'de bir gayrimenkulümüzü sattık ve biraz da kendi birikimlerimizden kullanarak Londra'da bir ev sahibi olmuş olduk."
TCMB verilerine göre, yurt içinde yerleşik kişilerin yurt dışındaki gayrimenkul yatırımları 2023'te yüzde 164 artışla 2,09 milyar dolara yükseldi. Açıklanan son verilere göre bu yıl ilk 5 ayda ise aynı kalem geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 51 artışla 1 milyar 62 milyon dolara ulaştı. Son bir yıllık rakam 2 milyar 444 milyon dolar oldu.
TÜRKİYE'DE DÜŞÜYOR, LONDRA'DA ARTIYOR
Buna karşın, Türkiye'deki konut satışları ise geçen yıl başlayan düşüşünü sürdürüyor. TÜİK verilerine göre, konut satışları Nisan ayında son 10 yılın en düşük seviyesi olan 75 bin 569 adede kadar geriledi. Konut satışları haziran ayında da tarihi düşük seviyenin bir miktar üzerinde 79 bin 313 adet oldu.
Londra'da faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanlık şirketi Unique London Consultancy'nin Kurucusu Arzu Uygun, Türklerin Londra konut piyasasına ilgisinin son dönemde katlanarak arttığına dikkat çekti ve Türkiye'deki yüksek emlak fiyatları ile uzun geri dönüş sürelerine işaret etti.
Uygun, İstanbul ve Londra'da benzer fiyatlı merkezi bölgelerdeki evleri kıyaslayarak, "İstanbul'da kiraya verdiğiniz gayrimenkulün geri dönüş süresi 26 yıl iken benzer fiyatta bir konut Londra'da 17 yıl civarında seyrediyor" dedi.
TCMB verilerine göre, Türkiye genelinde konut fiyat artışı yüzde 189 ile Eylül 2022'de tepe yapmıştı. Sonrasında fiyat artış hızı yavaşlasa da, 2023'te de enflasyonun üzerinde kalmaya devam etmişti. Konut fiyatlarındaki artış açıklanan son veriye göre, bu yıl mayıs ayında yüzde 45 seviyesinde bulunuyor.
YATIRIMCI İLGİSİ TÜRK İNŞAATÇILARI DA YURT DIŞINA YÖNELTTİ
İnşaat ve gayrimenkul alanında faaliyet gösteren Fenercioğlu Şirketler Grubu, Türk yatırımcıların yurt dışı emlak piyasasına ilgisini görerek projelerini yurtdışına yoğunlaştırma kararı alan şirketlerden biri.
KKTC'de 6 farklı lokasyonda konut projesine başladıklarını, izin süreçlerini tamamladıkları İspanya'nın Alicante bölgesinde de sonbaharda inşaata başlayacaklarını söyleyen Yönetim Kurulu Başkanı Aycan Fenercioğlu, yine Türklerin büyük ilgi gösterdiği Karadağ'da yılbaşına kadar, ardından da Dubai'de konut yatırımına başlayacaklarını belirtti.
Önümüzdeki beş sene Türkiye'de konutun yatırım aracı olarak getiri sağlayacağını düşünmediğini belirten Fenercioğlu, "Türkiye'de konut artık çoğu vatandaş için yatırım olmaktan çıkmış durumda. Türk yatırımcı şu anda bir arayışta. TL faizi şu an yüksek ama yatırımcı önümüzdeki dönemde faizin düşeceğini öngörüyor. İnsanlar artık 'hem param dövizde kalsın hem de dövizden kar edeyim' arayışında" dedi ve ekledi:
"Türkiye'de insanların alım gücü düştü, çok yüksek faizler ortaya çıktı. İnşaat üretimi durdu, sektör çıkmaza girdi. Ancak inşaat sektörü bisiklet gibidir, durursan düşersin. Biz de fırsatı görüp yurt dışına yöneldik."
HÜKÜMET 'YATIRIM AMAÇLI ALMAYIN' DİYOR
Fenercioğlu, "Hükümetin şu anki politikası, insanların konutu sadece barınma amaçlı alması. 'Yatırım amaçlı almasın' diyor... Artık konutun yatırım aracı olmasından çıkmasını istiyor. Bu da önümüzdeki dönemde Türklerin daha fazla yurt dışına yönelmesini beraberinde getirecek" diye konustu.
Geçtiğimiz haftalarda medyada yer alan haberlerde, hükümetin vergi çalışmaları kapsamında birden fazla konutu olanlara ilave emlak vergisi getirmeye hazırlandığı; ayrıca konutunu beşinci yıldan sonra satanlardan vergi alınmaması uygulamasının da kaldırılacağı ifade edilmişti. Ancak yasalaşan vergi kanununda bu yönde bir düzenleme yer almadı.
Sektör temsilcileri ise, bu yöndeki söylentilerin bile konut yatırımcılarını endişelendirerek piyasadan daha da uzaklaşmasına neden olduğunu belirtti.
HUKUKİ DÜZENLEMELER KONUT YATIRIMCISINI TEDİRGİN EDİYOR
"Türk konut yatırımcısının yurt dışına yönelmesinin ilk nedeni enflasyon ve konut fiyatlarındaki sert artışsa, ikinci neden hukuki sebepler" diyen Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği (GİGDER) Başkanı Bayram Tekçe de şöyle devam etti:
"Kira tavanı konut yatırımcısı açısından büyük bir sorundu. Bu kaldırıldı. Ancak bu sefer de vergi sistemine yönelik söylentiler ortaya çıktı... Kanun çıkmasa da söylentisi bile yetiyor."
Türklerin yurt dışındaki konut yatırımının bu yıl en az yüzde 50 artarak 3 milyar dolara ulaşmasının beklendiğini, bu tutarın 4 milyar dolara kadar çıkabileceğini belirten Tekçe, "Yurt dışına giden Türkleri yakalamak, durgun piyasaya karşı alternatif oluşturmak isteyen Türk inşaat şirketlerinin yatırımları da ilk 5 ayda 249 milyon dolar oldu. Bu rakam geçen yıl ilk 5 ayda 47 milyon dolar seviyesindeydi" diye konuştu.
Tekçe, Türk yatırımcıların yurt dışına yönelmesindeki diğer önemli etkenlerin de sürekli değer kaybı yaşayan TL ortamında döviz bazlı kira geliri elde etmek ve yatırım geri dönüş sürelerinin yurt dışında daha kısa olmasını gösterdi.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, Türkiye'de 30 yıl civarında seyreden yatırım geri dönüş süreleri, emsal bir konut için İngiltere ve İspanya'da 18 yılın altındayken, AB'ye girmeye hazırlanan Karadağ'da ise 12 yılın da altında.
Hükümetin iki yıl boyunca uyguladığı ve bu ay başında sona eren konut kira artışına yüzde 25 tavan sınırlaması da Türkiye'deki yatırım geri dönüş sürelerini uzatan etkenlerden biri oldu.
Londra'da konut yatırımı yapan Tolga da, bu kararındaki etkenlerden birinin Türkiye'de son dönemde hayata geçirilen ya da geçirilmesi beklenen hukuki düzenlemeler olduğunu dile getiriyor:
"Kiraların yüzde 25 artış ile sınırlandırılması, emlak ve gelir vergileri, kuralsızlık... Yarın ne olacak bilmiyoruz. Evimizin değeri düşecek mi, çıkacak mı? Ya da evimizin dibine başka bir şey mi inşa edilecek?"